Dáme páku?

Dáme páku💪?

(aneb jak na finanční páku v nemovitostech a neutrhnout si přitom kýlu)

Věta "Dáme páku?" neznamená vždy souboj u hospodského stolu. Někdy je to výzva k pořádnému finančnímu tahu na branku. A když jde o nemovitosti, může to být pěkná síla – doslova i přeneseně. 💪

Ale pozor – finanční páka není bench press. I když s ní taky můžeš pěkně vyrůst… nebo si natáhnout sval😅. Takže se pohodlně usaď, a řeknem si, jak finanční páka funguje, proč ji investoři milují a kdy z ní může být pěkně těžké závaží.

Co je to ta „páka“?

Představ si, že máš milion korun. S tím bys možná mohl(a) koupit malý byt v krajském městě. Super, jenže to není úplně realitní impérium, že?

Teď si představ, že ten milion použiješ jako základ a zbytek si půjčíš, například formou hypotéky. Místo jedné garsonky najednou vlastníš nemovitost za čtyři miliony. Výnosy se ti ale počítají z celé hodnoty, ne jen z té čtvrtiny, co jsi do toho dal(a) sám/sama.

To je páka v kostce. Používáš cizí peníze, aby sis sáhl na větší výnosy.

A když se to povede? Výnos jako hrom.  Když ne? No… pákou se taky dobře padá z výšky. 😬.

🏠 Jak to funguje v praxi?

Typický příklad 20/80:

• Kupuješ byt za 4 miliony Kč. Máš vlastní kapitál 1 milion Kč, zbytek ti půjčí banka.
  Nájemné (nájemní výnos) přináší měsíčně např. 13 000 Kč.

Nájem ti kryje splátku hypotéky a ještě něco zbyde. To je ideální scénář.  Když se k tomu přidá růst hodnoty nemovitosti (např. o 5 % ročně), tak ti tvůj milion vlastního vkladu vydělává jako šílený:

Kapitálový zisk - 5% ročně z ceny bytu (4 miliony) = 0,2 M. Bez páky bys zhodnotil 5% pouze z tvého milionu, tedy  50 tis. Kč. Finanční páka 20/80 se tedy postará o 4x větší kapitálový zisk a to už jde ne:)?

Nájemní výnos - Klíčové pro tvé cash flow. Při 13 tis. Kč měsíčně, tedy 156 tis. Kč ročně tak dostáváš dalších 3,9% z ceny bytu.

Celkově tedy máš 8,9% (=356 tis. Kč za rok) a teď to poměř s vloženým milionem, který jsi dal ze svého. 

Bacha, 356 tis. Kč neznamená, že ti zbyde na účtu. Kapitálový zisk nedostaneš vůbec a s nájmem budeš rád, když zaplatíš většinu hypotéky. I tak se dlouhodobé držení bytu výrazně vyplatí.

📈 Co všechno tahle páka umí?

✅ Výhody:

• Znásobení výnosů – vyděláváš na větší částce, než doopravdy vlastníš.
  
  
• Víc nemovitostí za méně peněz – s pákou si můžeš rozšířit portfolio. Vlastní peníze ti dřív nebo později dojdou. Bez externích peněz dál neporosteš.
  
  
• Nájemník splácí za tebe – ideálně platí hypotéku on, ne ty.
  
  
• Daňové úlevy – úroky z úvěru jsou často daňově uznatelné.
  
  

❌ A teď ledová sprcha: rizika

• Roste úrok? Roste panika. Pokud se zvýší sazby, platíš víc. Doufej, že budeš moci účtovat vyšší nájem.
  
  
• Nemovitost klesne na ceně – násobí se i ztráta. Tohle se u nás stalo jednou, kolem roku 2008. Teoreticky může banka požadovat dozajištění při výrazném poklesu ceny nemovitosti.
  
  
• Nájemník odejde a splátky zůstanou – klasika. Chce to hledat nového nájemníka, o které dnes není nouze:). Jak hledat i ve slabších dobách (Praha během covidu)? Kurz Reality bez peněz - kapitola 6.
  
  
• Bankovní testy a pravidla – páku ti banka nedá, pokud nemáš stabilní příjmy. Jak správně vykazovat příjmy nejen ze zaměstnání a podnikání, se dozvíš v kurzu Reality bez peněz - kapitola 5.
  
  

🧠 Hlava musí být silnější než sval

Páka je jako činka: v rukou profesionála je nástroj růstu, v rukou amatéra – nebezpečná zbraň. Proto je třeba myslet na:

• Cashflow – nájem musí pokrýt splátky a ideálně i něco navíc. Hezky řečený, s dnešními úroky a cenami nemovitostí téměř nemožné. Jak nakoupit, i když dnešní cashflow nevychází, se dozvíš v Reality bez peněz - kapitola 3
  
  
• Rezervy – vždy měj bokem peníze na několik měsíců splácení.
  
  
• Diverzifikaci – nesázej všechno na jednu nemovitost nebo lokalitu.
  
  

💥 Shrnutí pro realitní siláky:

🔚 A co z toho plyne?

Páka je jako pákový kávovar – s trochou tlaku z ní vytáhneš pořádně silnou dávku. Jen nesmíš přehnat dávkování. 😄

Takže: Dáš páku? Možná jo – ale jen s hlavou na ramenou, kalkulačkou v ruce a plánem v kapse.